您当前位置:首页 > 在线直播 > 论坛报告会 > 房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛 > 文字直播

文字直播

[房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛]

各位网友:大家好!

  现在是2014年2月21日下午2时,八百家直播组来到了曲江国际会议中心。在稍后的时间里,八百家直播人员将为您全程图文直播即将开始的“房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛”,欢迎大家与我们一同关注。

[2014-02-21 14:32:04]
[主持人张国政宣布论坛开始]

  各位来宾,各位女士,各位先生,朋友们:

  大家下午好!此时此刻是2014年2月21日下午2点整,现在我们开始开会。

  现在我们需要10位志愿服务人员,看现场谁有勇气走上前场......

  上台的人有礼品赠送——有请西安萃典商贸有限公司董事长任永先生将10个手榴弹赠送给这10位勇气可嘉的来宾。

  现在请西安天丽品牌文化传播有限公司董事长张柔女士,把会议流程的二维码单页送上来,由这10位志愿服务人员按每一排分发给大家。

  首先,请大家拿起桌子上的《陕西房产》杂志,里面有宋玉庆先生和张炳升先生的精彩问答访谈,还有盛龙广场和中海华山城的广告……待会,每位嘉宾演讲完,会设置提问环节,开放给现场来宾和记者朋友。

  当大家不知道想问张炳升先生、宋玉庆先生什么问题时,《陕西房产》里面有大量的问题向张炳升先生和宋玉庆先生提问。而且,大家还可以对比,同一个问题,张炳升先生、宋玉庆先生当初是怎么回答的。现在,时空切换,张炳升先生、宋玉庆先生的答题会有怎样的惊喜带给大家呢?

  接下来,请大家扫描二维码,即可参与现场互动或发表个人观点,或向演讲嘉宾现场提问。

  我们设置了微信上墙、微博上墙现场服务,还开设了微信照片打印服务。上次在房地产项目推广与微信营销主题论坛上,会场很多朋友对微信上墙怎么使用并不熟悉。这次在论坛开幕前,特别先请西安云网信息技术有限公司工程师潘松平先生给大家讲一下如何使用微博上墙、微信上墙。

  我在这里友情提示:每位演讲嘉宾演讲结束后都会开放两个问题,供现场的嘉宾和记者朋友提问。获得提问机会的现场来宾和记者朋友将获得由陕西紫阳和平茶业有限公司高新店闵鸿钧先生提供的茶叶礼盒1份。

  我在这里友情提示:获得提问机会的每位嘉宾可获得由中国中登集团董事长兼总裁宋玉庆先生亲笔签名的著作《大海这边有座山》一本。想请宋玉庆先生签名的提问嘉宾,请寻找适当机会,见缝插针地到中国中登集团董事长兼总裁宋玉庆先生处签名。

  房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛由《陕西房产》DM广告直投杂志、人民网陕西频道、西安房地产信息网、西安365地产家居网、房讯网(西安站/咸阳站/宝鸡站)、搜狐焦点房产网西安站、中海投资渭南有限公司、陕西炳升投资管理有限公司、西安尚腾商贸有限公司、中国日报网(房产)陕西频道、中国科教网、西安新浪乐居、陕西传媒网、陕西广播电视台《景琦说房》栏目、西安广播电视台《景琦说房》栏目、西安网、西安日报经济专刊房产事业部、陕西日报《陕西地产》周刊、赢商网西安站共同主办。由陕西创意文化产业发展有限公司、陕西房产广告开发有限公司、西安佳诚标识有限公司、西安米奈德酒窖、陕西白九贸易有限公司、陕西紫阳和平茶业有限公司高新店、山东福缘来装饰有限公司、西安国紫酒业有限公司、西安商业房产网、和谐陕西网、西安云网信息技术有限公司、西安御指豪庭皇室养生会所、陕西必高科技有限公司、陕西叁建博讷管理咨询有限公司、西安萃典商贸有限公司、陕西贝特夫科工贸有限公司、陕西网、和谐陕西网、西安亿家晶视广告有限公司、西安倚天广告传媒有限公司、中华风采人物杂志共同协办。

  至于会议议程我在这里就不一一宣读。请大家再次扫描二维码,获得本次讲坛的流程安排。

  今天除了微博上墙、微信上墙之外,还有西安365地产家居网、房讯网西安站、西安房地产信息网三家房地产行业专业网站向全球网友进行在线直播。此外,今天我们的现场还有33家各类媒体的记者朋友们到场采访和报道。

  今天现场有来自全省各地的房地产开发商、服务产品提供商、工业产品配套商的一把手或高管200多人参会。这次论坛和我们以往举办的历次论坛一样,引起了房地产开发商、服务产品提供商、工业产品配套商各界朋友的广泛关注,得到了全省各地的房地产开发商、服务产品提供商、工业产品配套商的积极参与。

  我代表40家主办单位、协办单位,对于大家的到来表示诚挚的欢迎!

  我们的论坛场场爆满。今天,好多朋友站立聆听,我们期待本次论坛是一场“捞干货”的论坛,是一场分享企业在商海中实战制胜之道的饕餮盛宴。这里,我祝愿今天到场的房地产开发商、服务产品提供商、工业产品配套商会见老友、结识新朋、拓展人脉、交流信息、分享商机、实现多赢、共享出彩。

  感谢《陕西房产》的铁杆合作商家——西安志宽食品有限公司董事长聂志宽先生为出席本次论坛的所有来宾友情赞助礼品,每人一盒志宽牌水晶饼。让我们全体来宾对西安志宽食品有限公司董事长聂志宽先生的付出表示衷心的感谢!

  今天的论坛,蕴含着40家单位共同协作的付出和劳动,曲江国际会议中心也在会务保障方面做出了友好安排,各位在场来宾特别规划出时间相聚一堂,让我们对以上单位和朋友的辛劳和付出表示衷心的感谢!

[2014-02-21 14:37:22]
[西安房地产信息网CEO/《陕西房产》社长赵严致开幕辞]

  尊敬的各位来宾,女士们,先生们,朋友们:

  大家下午好!

  得到房地产开发商、服务商品提供商、工业产品配套商强劲拥趸的房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛,由《陕西房产》DM广告直投杂志 、人民网陕西频道、西安房地产信息网、西安365地产家居网、房讯网(西安站/咸阳站/宝鸡站)、搜狐焦点房产网西安站、中海投资渭南有限公司、陕西炳升投资管理有限公司、西安尚腾商贸有限公司、中国日报网(房产)陕西频道、中国科教网、西安新浪乐居、陕西传媒网、陕西广播电视台《景琦说房》栏目、西安广播电视台《景琦说房》栏目、西安网、西安日报经济专刊房产事业部、陕西日报《陕西地产》周刊、赢商网西安站共同主办,由陕西创意文化产业发展有限公司、陕西房产广告开发有限公司 、西安佳诚标识有限公司、西安米奈德酒窖、陕西白九贸易有限公司、陕西紫阳和平茶业有限公司高新店 、山东福缘来装饰有限公司、西安国紫酒业有限公司 、西安云网信息技术有限公司 、西安御指豪庭皇室养生会所、陕西必高科技有限公司 、陕西叁建博讷管理咨询有限公司、陕西贝特夫科工贸(集团)有限公司、 西安亿家晶视广告有限公司 、西安倚天广告传媒有限公司、西安商业房产网 、和谐陕西网、陕西网、中华风采人物杂志共同协办,于今天(2014年2月21日)在曲江国际会议中心盛大启幕。我谨代表主办、协办单位对房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛的盛大召开表示热烈祝贺!对出席参与此次论坛的各位领导、嘉宾,以及房地产界、媒体界的朋友们,表示衷心的感谢及诚挚的欢迎!

  一直以来,房地产开发商对于资本的运作总是格外在意,对于如何去投资及从何处去融资都存有不同程度的疑虑与困惑。此外,横亘在开发商与消费者二者之间饱受争议的“偷面积”话题也值得大家深思与探讨。今天,我们汇聚于此,相信在座的诸位业界精英必将迸发出激烈的思想火花,享受一场精彩的思想盛宴。最后预祝2014年“房地产项目投融资与‘偷面积’主题论坛”圆满成功,谢谢大家!

[2014-02-21 14:43:20]
[主持人与赵总互动提问 多位嘉宾向赵总赠送礼物]

  谢谢赵严董事长的时间和付出。

  [张国政]赵总请留步,我刚才讲,每位上台的嘉宾都有提问的环节。赵总我想问您一个问题,如果在外地买房,你会选择在哪里?

  [赵严]最近我们发布的一个全球高功能性价比城市排行,还有一个全球排行,中国排行第一名是杭州,我想我肯定会选择杭州。

  [聂志宽]我现在让我的女儿干我的行业,听说你也有一个女儿在国外读书,想听您谈谈你如何让女儿接你的班?

  [赵严]欧洲国家北美传统企业做的比较好的多数还是家族企业,我应该向你学习,因为我孩子在外面时间比较长,没有造就,给洋人打工,作为主流社会,她在国外比较难,在国内机会是比较多的,特别是十八大以后,空间比较多,所以这个事在国内发展是非常好的。但是不一定承自己的业,但是在自己企业锻炼是最好的。

 

[2014-02-21 14:50:25]
[西安市工商联副主席/西安市总商会副会长张春莹同志致辞]

  尊敬的各位领导、各位房地产届的企业家精英朋友们,大家下午好。受我们工商联委托,我代表工商联来参加今天的论坛,论坛我觉得非常有意思,我代表我们工商联对本次论坛表示祝贺,也对大家对我们工商联的支持表示感谢。

  大家知道西安市工商联主要的任务是服务民营企业,当然也有与房地产有关的民营企业,随着发展,民营企业也越来越多元化、创新化,这也要求我们工商联寻找更多的载体,为我们民营企业服好务,我也希望与我们在座企业家合作,也希望在座的房地产届的精英们助我们一臂之力。党的十八大明确提出,要加大保障房的建设,西安开工建设保障房10万套完成4万套,而且在保障房建设过程中,一个是项目资金问题的解决,再一个是配套设施的问题,我觉得这些对我们房地产届的同志们是一个利好。

  随着西部大开发的实施,再包括国际化大都市等措施的提出,对我们房地产届是一个利好。作为我,我不太懂这个专业,西安每年这么多大专学校的学生毕业,他们希望留在西安,那么这就是个刚需。我作为一个门外汉,在我年轻的时候,只要有房就行,第一套虽然70平米,在楼顶都无所谓,觉得还是很幸福。慢慢随着年龄的增长,你爬不动了我们需要有电梯的房,原来选房我们选顶层,现在选一层二层,跟厨房挨着一定要有阳台,再比如,我想现在如何让我客厅的面积更大一点,再比如把卫生间建在了阳面,卧室放在了阴面等等问题,我们这种改善性的需求,我觉得房地产业是一个永恒的主题,不过是你如何发展的问题。我信借助我们这么多人差异化的需求、个性化的需求,希望我们在座的企业家朋友们为我们多盖房,盖好房,盖有价值的房。同时,希望大家关注我们西安保障房的建设,还要注重它服务配套的建设。盖房子、盖好房,参与保障房建设的同时,希望我们的事业不断发展,我们的财富不断的积累。也希望大家不管是在商品房的建设,还是在我们保障房的建设中,希望大家多给我们偷点面积。

  最后,预祝这次论坛圆成功。

[2014-02-21 14:55:54]
[西安市工商联副主席/西安市总商会副会长张春莹与场下嘉宾互动]

  [张国政]你向往的生活是什么样的?

  [张春莹]我向往别墅,我向往能够把居室和客房分开,能够有私密的空间,能够有阳光房,能够还有一个绿地让我种种菜,但是对我来说只能是梦想了,我觉得不管我们没想是什么,房子只是一个空壳,关键是我们的心情,如果你心中有阳光。所以我向往还是健康、幸福,快乐每一天。

  [张国政]你有没有自己创业的想法?

  [张春莹]对我来说,这个年龄已经没有太多的想法了,因为我原来也是理工大的一民教师,当时当老师的时候觉得太寂寞了,就是赢得了学生的掌声,不断得到了荣誉,但是太寂寞,后来我走向了政府部门,所以我在西安科技局工作了15年,前年安排我到市工商联当副主席,但是我们非常欣赏我们能够下海的这一批人,特别是从政府走出来。对于我来说,实现的可能性不大了,但是还是那一句话,不管我们干什么,还是享受生活,我们最重要的是抓住我们眼前所拥有的,我觉得就是把握现在,掌握当下。

  [闫倍呈]我刚才西安市工商联跟陕西省政协领导对我们家乡的支持,通过我们两年的努力获得了一级商铺,我代表这个团队对西安市工商联表示感谢。随便提一个小问题,因为我对异地商会概念理解70%,十八届三中全会以后加快了社团组织行业协会力度,作为西安市工商联,下一步有什么样的动作,在2014年有哪些部署?第二个问题,我怎么样在咱们工商联的领导下,把我们家乡的商会规范化,做出更大的贡献?

  [张春莹]谢谢闫总的提问。我在工商联刚刚一年的时间,也是一个新兵,也是不断的思考怎么为民营企业提供服务。西安市工商联异地商会46个,我们的会员2万家。昨天开了一个服务经济工作会,对于工商联来说,如何在工作思路上追求创新,在工作的效果力求显现,这是我们在思考的问题。今年经济服务工作,围绕民营企业转型发展的中心,我们会围绕民营企业转型升级,包括二维码的应用等等,我们做系统的培训和讲座,再一个还有园区性、企业性,走进国企。我们围绕西安医疗卫生六大领域,我们组织系列的商会性、国际性等等,我们叫围绕一个中心,采用两种手段,主要是系列的培训和系列的走进,然后加快三个对接。包括区县和工商联的连接,工商联和市级单位的对接等三个对接。商会怎么样让资源动起来,这是我们的目标,如果有商会参加的话,我们会努力更好的做好工作。商会的发展它是松散的组织,我觉得会长非常重要,会长要有一个包容的心,要有一个凝聚力,把这个团队组织起来,我觉得选对了会长就是成功的一半,我觉得秘书长和办公室主任是非常重要的两个角色,所以我觉得这些人要选好。再一个商会关键团结,再一个我们要活动,商会在于活动,再一个制度建设。

[2014-02-21 15:21:36]
[与会嘉宾向张春莹同志赠送礼物并合影]

  现在有请西安国紫酒业有限公司总经理陈创先生上场,将该公司经销的东方紫酒作为赠送给西安市工商联副主席/西安市总商会副会长张春莹同志,感谢张春莹主席的时间和付出。

  请张春莹主席、陈创总经理两位嘉宾合影留念。

  

  现在有请西安尚腾商贸有限公司董事长李成先生将该公司经销的汾酒作为礼物赠送给西安市工商联/西安市总商会副会长张春莹同志,感谢张春莹主席的时间和付出。

  请张春莹主席、李成董事长合影留念。

 

  现在有请陕西御工坊文化发展有限公司董事长张毅先生,将陕西御工坊文化发展有限公司特别制作的礼物赠送给西安市工商联副主席/西安市总商会副会长张春莹同志,感谢张春莹主席的时间和付出。

  请张春莹主席、张毅董事长合影留念。

  

  现在有请陕西紫阳和平茶业有限公司高新店总经理闵鸿钧先生,将陕西紫阳和平茶业有限公司提供的茶叶礼盒赠送给西安市工商联副主席/西安市总商会副会长张春莹同志,感谢张春莹主席的时间和付出。

  请张春莹主席、闵鸿钧总经理两位嘉宾合影留念。

  

[2014-02-21 15:31:33]
[洛南县高耀镇党委书记张惠臣发表演讲]

  尊敬的各位领导、各位企业家及与会的同志们:

  很高兴有机会参加今天的陕西房产投融资与偷面积论坛大会,我是来自洛南县高耀镇的一名干部,也是张国政先生的同乡,在此,请让我代表洛南县高耀镇党委、政府及父老乡亲,对本此论坛的胜利召开表示热烈的祝贺;对长期关心、关注、支持贫困山区的建设与发展的各届领导及企业家、爱心人士表示衷心的感谢和崇高的敬意。

  我们高耀镇地处洛南县东,距县城45公里,陕豫两省、卢、洛、丹三县五乡交汇处,全镇辖16个村119个村民小组,24616人,总面积128平方公里,境内气候温和,生态植被好,交通便利、信息畅通,宜居宜商宜工,近年来,我们按照“城镇引领导、以城带乡、城乡一体,富民强镇”的目标,确立了“能快尽快,提质转型”的发展方针,带领全镇人民,沉着应对各种挑战,集中精力加快发展,以工业赶超,城镇跨越,农业强优,旅游突破四大计划为抓手,围绕“菌、桑、药、果、烟”五大主导产业,全力抓投入、保增长、调结构、转方式、促合谐,各项工作取得了较好成绩。体现了洛南人“崇文、厚道、自强、包容”的洛南精神,“崇文”铸就洛南人之魂,“厚道”构筑洛南人之本;“包容”彰显洛南人之度,“自强”昭示洛南人之志。先后引进了延长石油500吨萤石选厂落户西塬村,金泰100亩食用菌标准化产业园落成;陕南移民安置楼已完成封顶,高耀新街全面建成。初步实现了生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁,管理民主的新目标。

  过去的一年,在张国政先生的牵线搭桥下,在座的各位企业家,非常关心、关注高耀的发展,有的深入我镇亲自与贫困户接对子,制定帮扶脱贫计划;有的资助多名贫困大学生完成学业;有的资助镇上建起了中心幼儿园;有的通过实地考察,达成了初步开发瓮沟河、云架山原生态旅游协议。有了你们的参与,我们将会更加坚定发展信心,有决心迎难而上,克难攻坚,把不利因素化解好,把风险挑战应对好,把矛盾问题处理好,把目标任务完成好。把你们的先进理念,宽厚的社会责任感,前瞻思维应用到工作中,把你们通过诚实守信,一路难辛打拼的精神传承下去;是你们园了千千万万百姓的住房梦想;是你们撑起了城市建设发展这片蓝天,又是你们为贫困山区的百姓提供了千千万万个就业岗位,使他们挣了票子,换了脑子,学到了技术,建设好了家乡。一木成树,双木为林,众木成森,群体优势铸辉煌,让我们携起手来,拿出众人拾柴的心劲儿,拿出逢山开路的闯劲儿,拿出甩开膀子的干劲儿,拿出抓铁有痕的韧劲儿,凝足共识,坚定信心,开拓进取,攻坚克难,以陕西厚重的文化积淀为切入口,共同为建设三个陕西谱写发展历史新篇章,

  最后,真诚的邀请各位到具有华山夏都,汉字故里,华夏摇蓝的洛南县高耀镇旅游、观光、做客,祝愿各位新年新起点、新年新精神、新年新气象、新年创佳绩,事业兴旺、家庭和谐、健康幸福快乐。

[2014-02-21 15:34:11]
[张惠臣书记与嘉宾互动并赠送礼物合影留念]

  以下为现场提问环节。

  [提问]你好,我在洛南待过一年时间,我对洛南很有感情。我当时有一个提议,设立一个仓颉造纸的纪念日,高耀镇有一个文献山(音),如果有关系,需要我给你策划,提供点子的话,我也愿意给洛南的朋友做一些工作。我提问的问题,那个文献山和仓颉有没有关系?

  [张惠臣]有关系。高耀区有一个文献山,也是属于旅游开发原生态的景点,2013年有多明实业界的朋友对文献山进行考察,我们也希望利用这个打造洛南的景点。洛南大家知道,以凉、爽、润为出名,也欢迎大家到洛南来,洛南人有独特的洛南精神,也就是纯朴、厚道、自强。正因为洛南的精神也使洛南人走出大山,全面促进了洛南的经济发展,文献山和仓颉造纸二者结为一体,而且我们也在打造,也欢迎大家到文献山来旅游。

  今天的提问嘉宾都有机会获得陕西紫阳和平茶业有限公司高新店总经理闵鸿钧先生提供的茶叶礼盒。闵鸿钧总经理请您把给我的那份茶叶送给我们《陕西房产》的工作人员李红星先生。

  请张惠臣书记、闵鸿钧总经理、李红星先生三位合影留念。

  

  现在有请陕西紫阳和平茶业有限公司高新店总经理闵鸿钧先生,将该公司经销的茶叶礼盒作为礼品赠送给陕西传媒网房产频道总监刘佳女士。

  请张惠臣书记、闵鸿钧总经理、刘佳总监三位合影留念。

 

  我在这里友情提示:请各位嘉宾扫描二维码,查看论坛流程安排。

[2014-02-21 15:40:10]
[嘉宾王浩功大律师、韦朱江宣读贺词]

  [张国政]现在我们进行第五个环节,他是昆仑银行西安分行党委书记阮开奎同志。此前,阮开奎同志长期在长庆油田任职。这是阮开奎同志于2014年2月19日专门写给房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛的书面贺词全文。

  现在以热烈的掌声欢迎王浩功(音)大律师为我们读出这封贺词。

  [王浩功]尊敬的各位领导、各位嘉宾:

  新春伊始,引人瞩目的《陕西房产》房地产投融资论坛在这里盛大举行。在此,我代表昆仑银行西安分行对本次论坛的成功召开表示热烈的祝贺!向与会的领导和嘉宾及你们的家人致以新春的美好祝福!

  《陕西房产》作为陕西省房地产行业第一家DM广告直投杂志,自开办以来,在张国政总经理的精心运营和带领下,以其丰富的内容资源、角度独特的编辑方针、真实鲜活的文字,记录和探讨着房地产市场的前行脉络和应对之策,赢得了广大高端人群和读者们的"口碑"。正因此,《陕西房产》筹办搭建的各种主题论坛也早已成为行业的盛会。

  昆仑银行是由中国石油控股的商业银行,昆仑银行西安分行成立于2010年12月16日。成立三年来,西安分行规模效益快速提升。截至2013年末,西安分行资产总额突破200亿元,自营存款150亿元,贷款余额110亿元。当前,随着西部大开发战略的进一步深化和丝绸之路经济带建设的提出,昆仑银行西安分行将依托能源、扎根陕西,愿与广大企业携手共进,共同发展,共襄盛举。最后,祝愿本次论坛圆满成功,顺祝各位马年安祺!谢谢大家!业

  阮开奎。

  [张国政]现在登场的嘉宾是西安郅辉企业集团总裁助理韦朱江宣读西安郅辉企业集团董事长范保强先生的贺信。

  [韦朱江]尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位参会的朋友:

  新年伊始,万象更新,今天是个特别的日子,《陕西房产》房地产投融资与“偷面积”主题论坛在这里盛大举行。在此,我代表西安郅辉企业集团对本次论坛的成功召开表示热烈的祝贺!同时也向与会的嘉宾和领导及参会的朋友表示新年的祝福!

  《陕西房产》DM广告直投杂志,是陕西省房地产行业迄今为止唯一的一家DM广告直投杂志。应运而生的《陕西房产》DM广告直投杂志,倡导富强、民主、文明、和谐,倡导自由、平等、公正、法治,倡导爱国、敬业、诚信、友善独立敢言,得道多助,现在已经受到全省房地产开发商朋友们的喜爱与支持。此次房地产投融资与“偷面积”主题论坛也是《陕西房产》在今年年初的一次行业内的盛会,得到各方的高度关注。

  西安郅辉企业集团是一家以商业地产开发建设及出租出售为主导的多元化而又极具专业定位的集团公司,郅辉集团成立于1996年。成立至今,陆续开发朱雀国际家俱城、大雁塔装饰材料市场、太白建材大世界等大型综合市场,以及盛龙广场(城南)红星美凯龙家居太白店、盛龙广城(城北)红星美凯龙家居龙首店等多个商业地标建筑,截止2013年已完成房地产开发150万平方米,年营业收入达二十个亿,年纳税超过六千万,2012年仅上半年交纳税款超过六千万元。郅辉集团在2014年将一如既往,扎根陕西,立足西北,愿与各界同仁一起为陕西的腾飞与发展贡献自己的力量。

  最后,祝愿本次论坛圆满成功,祝各位马年吉祥!谢谢大家!

[2014-02-21 16:13:08]
[韦朱江与现场嘉宾互动提问]

  [张国政]我想问韦总一个问题,陕鼓动力3.5个亿的资金委托给重庆的新华信托,招商银行的,包括山东的,都进行的很顺利。在陕鼓动力发布的董事会公告里面讲,对这次3.5个亿使用资金承担无限的责任。那么你在融资这一块,2014年融资的环境也是不太看好,你看行业融资的形势是怎么样的?

  [韦朱江]因为我本人不负责融资这一块,关于郅辉企业集团在西安做了很多项目,我觉得就是说在房地产开发的过程中,作为一个房产最重要就是两件事,第一个就是资金,第二个就是好的产品,有好的产品才有好的招商成果和好的销售成果。通过融资、通过招商促进企业未来更大的发展,需要双管齐下。

  [现场提问]做房地产最重要的一个营销手段就是做广告,但是现在好多做广告,就是想问你销售和品牌哪个更重要?

  [韦朱江]营销不是一个单一的点,比如出这么一个活动的计划,能带来多少销售收益,不是这样的,企业的销量,就是通过媒体,进行整合推广,何为整合推广?就是一个组合拳。它包括线上的纸媒,包括我们的电视媒体,包括我们杂志媒体,包括户外广告、楼梯广告、电梯广告,一定相距在一起,才能发挥更大的作用。

  [现场提问]我的问题就是,既作为我们的客户,我们是属于一个双向合作客户,影响未来商业地产的走势有多大,您作为我们的房东和客户怎么评价我们的楼宇广告?

  [韦朱江]目前楼宇广告有很多种,何为广告?广告就是一种渠道,通过它的这个平台和渠道,让相应类型的人群直接的看到,把投放者需要传达的信息,用最简短、最经济的方式传达给人群。从目前来看,我还是非常看好你们的楼宇广告,目前商业中心迅速形成,人们在上班或者下班的过程中,都会集中在道路上,楼宇广告都可以很好的直接把信息传达给人群。

[2014-02-21 16:14:21]
[媒体代表西安365地产家居网副总经理王彦荣先生讲话]

  尊敬的各位来宾,女士们,先生们,朋友们:

  大家下午好!

  得到房地产开发商、服务商品提供商、工业产品配套商强劲拥趸的房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛,由《陕西房产》DM广告直投杂志 、人民网陕西频道、西安房地产信息网、西安365地产家居网、房讯网(西安站/咸阳站/宝鸡站)、搜狐焦点房产网西安站、中海投资渭南有限公司、陕西炳升投资管理有限公司、西安尚腾商贸有限公司、中国日报网(房产)陕西频道、中国科教网、西安新浪乐居、陕西传媒网、陕西广播电视台《景琦说房》栏目、西安广播电视台《景琦说房》栏目、西安网、西安日报经济专刊房产事业部、陕西日报《陕西地产》周刊、赢商网西安站共同主办,由陕西创意文化产业发展有限公司、陕西房产广告开发有限公司 、西安佳诚标识有限公司、西安米奈德酒窖、陕西白九贸易有限公司、陕西紫阳和平茶业有限公司高新店 、山东福缘来装饰有限公司、西安国紫酒业有限公司 、西安云网信息技术有限公司 、西安御指豪庭皇室养生会所、陕西必高科技有限公司 、陕西叁建博讷管理咨询有限公司、陕西贝特夫科工贸(集团)有限公司、 西安亿家晶视广告有限公司 、西安倚天广告传媒有限公司、西安商业房产网 、和谐陕西网、陕西网、中华风采人物杂志共同协办,于今天(2014年2月21日)在曲江国际会议中心盛大启幕。我代表西安365地产家居网对房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛的盛大召开表示热烈祝贺!

  ————————————————————————

  不知道大家关注没有,一个是前段时间恒大入股华夏银行、越秀集团收购兴业银行股份、万科参股徽商银行,还有绿地、复地等30家上市房企涉足金融领域,另外一个是365地产家居网、搜房网、乐居网也都开始推出自己的房地产金融平台。还有一个是央行1月份存款减少9402亿,而支付宝旗下的余额宝突破4000亿.

  这都是这个房地产、互联网、金融行业里非常震撼河被关注的大事件。

  今天咱们论坛主题是《房地产项目投融资与“偷面积”》,张总给我布置了一个命题,让谈谈房地产互联网金融。我也不是专家,只是因为我是从事房地产网络媒体的,既占了互联网的边,又占了房地产的的边,也就从自己看到的一些东西简单聊聊。我们看看互联网金融与房地产有多远?

  一、 基于PC端的传统互联网金融

  有一个案例,大家都知道的,那就是马云的天猫、淘宝,2013年双十一干了350个亿,还硬是活生生的创造了一个双十一购物节,后来还有了双十二购物节,对了双十二购物节现在比概念中国政局走向的双十二西安事变更被年轻人所知道。

  像天猫、淘宝京东、亚马逊等等很多,这种基于互联网的一个购物平台,通过第三方支付实现网上交易,属于互联网金融最初的模式,最基础的模式。

  这个互联网和金融交易平台的结合给这个时代带来了很大的变化?大家都看到了商机,应运而生的,一个是比如银联、支付宝、财付通等网络支付产品的产生,一个是由于这种网上交易的火爆需求,各大银行先后都研发了各种金融产品。

  另外还有一个例子,也是发生在我身边的,就在本周二,我一个同事网上买的东西,人家快递来电话说 我在什么地方,你来取,中间不要给我打电话发短信,我没时间接电话回短信。我同事一看这离我们公司三站路呢,没办法,你不取,他也不会给你送,除非退单,服务业做到这个水平也很牛逼。

  为什么他敢这么牛?这个和互联网金融分不开,像淘宝这种网上购物带动了很多产业的发展和商业模式的改变,除了成本降低,营销模式变了之外,物流需求也变的巨大和无比火爆。双十一一天的订单够送一个月的,他不愁没生意,服务也越来越差也是应该的,以前还送货上门,现在就想都别想。

  以上是基于PC端的传统互联网金融。

  再讲一个案例,也是最近网上热议的,打车软件市场争夺PK大战。我不知道在座的各位有没有使用过,我在其他城市使用过一次,很方便。

  其中最厉害的的是一个叫嘀嘀打车一个叫快的打车,你用这款软车叫车,比如用微信支付坐车,会减免10元,甚至免单,软件运营商给车主和乘客都进行现金补贴。

  据说现在越来越有意思了,你家若补贴10块,我家就补贴12块,有数据说滴滴打车光这项给消费者和车主的补贴已经达10个亿,快的也达到5个亿。他们为什么这个干,就是为了抢市场,大家都看了未来的收益。有很多大的投行和大佬也不断的给注资。而且都是在数亿美元的级别。

  第二个案例,微信支付发红包,春节前微信推出微信红包功能,一夜之间绑定银行卡超过1亿张。尽管腾讯后来否定了这个数字,说没有这么多,但也足以震撼。

  有一组数据:支付宝公司2月8日发布的最新数据称,截至2013年底支付宝实名用户已近3亿,其中支付宝快捷支付用户数是2.4亿,手机支付用户超过1亿,手机支付用户在过去一年完成了27.8亿笔、金额超过9000亿元的支付。市场预计3-5年内网络支付交易规模至少还有增长6倍,达到20万亿元以上。

  移动终端让媒体介质开始屏幕化,也让我们的生活变得更方便,我们可以随时随地的刷微博、发微信、看新闻、以及体验互联网金融的购物。回家根本不用开电脑,不用看电视,甚至办公也都是用手机,这些让人们对手机的依赖性也越来越强。

  不是有个段子这么说吗?“世界上最遥远的距离,是我就坐在你对面,你却在看手机”。说的是现在人都变成了低头族,无论地铁上、公交上、饭桌上、甚至上厕所时,都在低头看手机。大家可以看一下,现在就有很多人正在低头看手机,我们已经离不开它了。

  互联网移动终端与金融的紧密结合,网上购物也不再需要开电脑,手机上搞定,转账不再需要开电脑,手机上搞定,订酒店订机票团购餐饮等等,都可以在手机上可以搞定。

  这个是基于移动终端的互联网金融。

  最后,我们再说说互联网金融与房地产是如何产生火花的。

  这个得先说说房地产电商,从2007年潘石屹第一次将光华路soho的房子在网上拍卖开始,到现在几乎所有的网络媒体都成立单独的电商部门开拓运营房地产电商业务,也就是基于互联网媒体属性的房地产团购或网络竞拍,这种模式中有部分定金是在互联网上进行的,这个时候互联网金融与房地产销售结合的越来越紧密,也有了互联网金融在房地产的开始。

  那么到今天是什么情况呢?从开发商到进行电商业务的媒体发现了一个现象:在未成交的来访者中,有10%-20%的购房者因为首付或者房贷出问题而放弃购房,那么以目前正常的成交来访1:8的比例来算,每成交一个客户,就有另外一个意向客户因为首付或者房贷问题而流失。

  怎么办?这个时候包括我们365地产家居网的安家福贷、搜房网的家天下贷、乐居网的乐居贷等真正意义上的房地产金融产品营运而生,专门解决电商团购中以及部分开发商面临的意向客户流失问题。

  这个产品是由房地产媒体以自有资金委托银行等金融机构或与直接与银行等金融机构直接合作,推出购房首付贷款以及车位贷等贷款业务,解决刚才所提到的部分可能流失的意向客户短期资金困难,有了这个产品,将大幅提高房子的销量。这绝对是解决目前房地产销量问题的一个很大利器。

  我们西安365地产家居网也在不久前推出了此类产品,并在所有电商团购中配套支持,也就是刚才提到的叫安家福贷,另外我们也对部分大品牌客户做定制化的安家福贷产品支持业务。春节前我们也刚刚与咱们西安一家全国性的品牌房企敲定100万的安家福贷产品合作。

  大家感兴趣的话可以看一下每位的桌子上有个“365淘房”手机客户端的下载宣传页,大家下载打开后看里面有一个功能,叫“金融超市”,通过这个就可以直接进行在线咨询和申请贷款。

  互联网、房地产、金融、移动终端就这样完美的结合起来了。房地产互联网金融就这么近。

  房地产互联网金融未来的空间非常大,365的“安家福贷”产品刚刚公布,我们的股票就从80多块连续几日涨停,冲到了110多块。说明市场是非常的认可这个产品这个趋势。

  那我们相信,这还是只是一个开始,以这个时代的发展速度,或许3个月后、6个月后,房地产互联网金融还会有更多绚烂的变革,也期待更多的人关注和推动房地产互联网金融的发展。

  谢谢大家!

[2014-02-21 16:20:05]
[房讯网西安站/咸阳站/宝鸡站主编王涛先生演讲]

  尊敬的地产界以及相关行业的朋友们,大家下午好!

  得到房地产开发商、服务商品提供商、工业产品配套商强劲拥趸的房地产项目投融资与“偷面积”主题论坛,由《陕西房产》DM广告直投杂志 、人民网陕西频道、西安房地产信息网、西安365地产家居网、房讯网(西安站/咸阳站/宝鸡站)、搜狐焦点房产网西安站、中海投资渭南有限公司、陕西炳升投资管理有限公司、西安尚腾商贸有限公司、中国日报网(房产)陕西频道、中国科教网、西安新浪乐居、陕西传媒网、陕西广播电视台《景琦说房》栏目、西安广播电视台《景琦说房》栏目、西安网、西安日报经济专刊房产事业部、陕西日报《陕西地产》周刊、赢商网西安站共同主办,由陕西创意文化产业发展有限公司、陕西房产广告开发有限公司 、西安佳诚标识有限公司、西安米奈德酒窖、陕西白九贸易有限公司、陕西紫阳和平茶业有限公司高新店 、山东福缘来装饰有限公司、西安国紫酒业有限公司 、西安云网信息技术有限公司 、西安御指豪庭皇室养生会所、陕西必高科技有限公司 、陕西叁建博讷管理咨询有限公司、陕西贝特夫科工贸(集团)有限公司、 西安亿家晶视广告有限公司 、西安倚天广告传媒有限公司、西安商业房产网 、和谐陕西网、陕西网、中华风采人物杂志共同协办,于今天(2014年2月21日)在曲江国际会议中心盛大启幕,各位业界精英将共同就行业发展进行面对面的交流与分享。我谨代表房讯网西安站、咸阳站、宝鸡站,对本次论坛的举行表示祝贺,也代表本次论坛的联办单位,对各位的出席与参与表示热烈的欢迎和由衷的感谢!也对《陕西房产》总经理张国政张总以及相关工作人员,为本次活动的付出表示感谢!

  这几天,最受关注的莫过于互联网行业的并购与合作。这包括,唯品会控股乐蜂网、腾讯与携程网达成全面合作并入股大众点评网,阿里巴巴除了去年入股新浪微博、今年收购高德外,还传言阿里巴巴将入股360……在房地产媒体领域,也已经出现了电视、杂志、网络不同载体之间的牵手,以及网媒与网媒之间的整合。

  而不管是上述的互联网、媒体间的整合,还是今天我们论坛的主题之一“投融资”,都说明资源整合、合作已经成为大势所趋。

  同时,今天我们也欣喜地看到由房地产业催生出了包括规划、营销、推广、传播等等相关行业,行业内部、行业与行业之间的合作与资源整合更加密切。作为房地产媒体,在电商大行其道的今天,我们媒体做电商,更需要与在座的各位进行资源整合,真正调动各方资源、真实带来客户,帮助市民购房置业的同时争取到最大的优惠。反之,如果媒体是寡耗案场客户,坐等收钱,那就相当于强制广告费变相成抱团挖钱。

  另一方面,作为开发商和媒体,我们在推广内容、新闻内容上也需要发生一个转变。今天,很欣喜地看到论坛的主题之一就是“偷面积”。相信作为开发商,谁都不愿意将“偷面积”这一对自己不利的信息告诉购房者。因为,过去的地产黄金十年,我们无一不是站在地产商的角度“忽悠”购房者。我们在舆论上始终引导的是让购房者买房子,而不是不买房子,我们永远都是在剔除对项目不利的信息,而对有利信息进行放大。但是,今天的购房者已经越来越理性、越来越专业,这就要求我们所传播的信息需要更加真实、客观,如果你的软文、你的文章连自己看了都会笑、都不相信,那如何来取信于购房者呢?

  所以,“合作与转变”已经成为方向与趋势。也希望在我们大家共同的努力与合作下,在座各位开发商朋友的楼盘马年大卖,相关配套行业的朋友们在马年马到成功!

  最后,预祝本次“房地产项目投融资与‘偷面积’主题论坛”取得圆满成功!也预祝各位朋友身体健康、工作顺利!

[2014-02-21 16:22:45]
[陕西炳升投资管理有限公司董事长张炳升先生演讲]

  [张炳升]各位领导、各位来宾,各位老前辈大家下午好,张炳升代表陕西炳升投资有限公司给大家拜个晚年。

  我是个地地道道的农民,09年到甘肃自己开发项目,11年年底进入房地产金融投资领域,主要是给开发商对接资金,对企业家搭建融资平台,12年我给公司立了一个使命:以最短时间帮助更多的企业家解决融资难题。在一个半月前,作为投融资这块,房地产我做了10年,讲一下投融资这块。到目前为止,亲自接待上百个开发商,跟他们一起经历了每一个项目的血和泪,接待了100多个,到目前做成功了17家,所以真的是流血流泪,很伤心。房地产企业对我们的经济支撑是非常大的,房地产行业及房地产相关行业,它的经济要支撑中概经济的53点多,所以房地产人所承受的压力是非常大,特别是作为一个房地产开发的老板,或者是参与者,不管是销售还是物业,或者是工程,不管说冒着生命危险,但是的的确确承受着非常大的压力。举个例子,为什么我跑到江苏、跑到重庆,西安融资环境基本上都在收缩,两年前在西安做项目,三级资质都可以,现在年销售达不到15个亿项目,它不考虑。我不回避任何问题,高利贷问题,特别是三四线城市的开发,真的是日子很难过。去年从5、6月份开始,很多开发商5、6分,甚至7、8分都要融资,他们借不到钱,甚至借到钱都不好过,所以我对三四线城市确实不看好。包括西安目前的这种趋势,房价比兰州、比西京、比银川都低的多,核心还是政策的问题,和其他地方的政策还有一些差异。城改项目,咱目前西安的项目,为什么金融公司不敢进,同质化的项目太多。西安目前的金融投融资,民间融资是个最大的问题,比如说在山东,在温州,在河南,他们把民间融资,担保公司这一块高利贷已经释放完毕,但西安目前这个状况确实不容乐观。一系列的问题,有些人拿到5分钱的高利拿了3年,所以我奉劝一下大家,融资解决不了问题,关键是项目。怎么做?我现在建议,现在西安的开发商,快速出货研究你的客户。还有一道渠道,大的盘不动,找小的资源来配合。金融这一块我个人的一点观点,开发商一定不要去借高利贷,一旦5分进去什么概念,那就是身家性命全部搭进去,找人合作,内部来解决这些问题。快速出户,打造客户,这是我对房地产投融资,金融这块个人的一个观点。但是我们现在大的金融机构,超过5个亿才做,低于5个亿不做,为什么?之前做的比较厉害的几个信托公司,他们竞争压力强。我分享给大家一个金融机构乃至银行融资的一个风控方法,企业要向金融机构借钱,金融机构所做的一切手法、一切资料主要围绕解决两个问题,第一个问题,借钱用什么还?第二个还不了怎么办?如果解决不了这个问题,你就不要去借钱。金融公司对商业的投资方面又做了一个方向,住宅到最后还能卖,如果商业,这个不是任何人都可以去做的,商业一个楼盘砸进去10个亿、8个亿,20个亿,沉淀很厉害,如果你的招商做不好,全军覆没,你的销售是根据你的人流量来定位的。大家做商业的开发商,要注重后面的融资,融资的行情一天一个样在变,从7月份开始变化太快了,前期的时候做金融渠道的人很多。我建议作为一个开发商你能解决两个问题,一个额度问题。我目前来说,对西安目前不太看好,特别是三四线城市特别不看好。一个领导介绍一个榆林的项目,我不去,不说利息,我不去那个地方。

  下面就是“偷面积”这块。其实这是个面积赠送的问题,老百姓也清楚,政府也清楚,开发商也清楚,无非就是面积赠送,根据过去面积实测和预测的一些要求。比如说阳台,如果封闭全面积算,不封闭半面积算。2010年新的政策出来的时候,就要求阳台不管是封闭与不封闭,都按照半面积计算。我在赛高的时候跟业主打过官司,因为当时也愿意去承担责任,就牵扯到面积预测的问题。政策就两部分,就是建设和设计院的一个要求,就是半面积和全面积。实测和预测的问题,业主实测和预测面积发生差异了,3%以内按原来的购房家多退少补,超过3%,业主有权退房。在合同上,面积以实测为主,按照原合同的单价进行,这一块也规避了一个风险,政策也很清楚。面积赠送这一块,要慎用这个产品,我这个人做生意踏踏实实。我们参观一个飞机发动机,我进去以后,这么小的这么多的线,我没有总结出什么,宋总说飞机这么多这么小的东西,要是其中任何一个发生问题,我们都可能有危险。现在要做生意,法律风险、政策风险是最大的。第二个就是产品,本来这个房地产是个非常专业的行业,技术含量极高,只是说政策为了拉动内需拉动经济,给了这个行业很多机遇。你本来就不专业,你也不好好学习,包括投融资,包括技术,那样你就做不好,不是说偷面积就能解决问题。和传统行业一样,任何产品都有自己的优势,通过定位展现自己的优势。定位首先要找到客户群,研究这些客户群找到需求。第一个就是策划,第二个就是定位,定位到底做什么样的业态。第三是设计,第四是推广,第五是销售。开发商资金配置的问题,比如说你11年拿的项目,你的资金配比是根据你的销售量来做,但是他们没有来算这个帐,还是按照11年计划来定,本来进入13年计划就变了。策划、定位、设计、推广、销售,特别是推广的时候,除非一些大的企业,可能全方位去宣传,我到认为作为一个开发商,不管你有多少项目,针对不同的项目做出不同的推广方式,因为你的客户群众不一样,你的项目特点不一样。所以说作为一名金融通道工作者,而且作为一个在房地产中做了10年的人,我现在向房地产人鞠一躬,你们辛苦了。我现在做金融行业,每天谈这个项目,不断在谈,好不容易评审会过了,审定的时候过不去,所以作为一个开发商,要把你的项目重新把脉,重新定位,不要光在“偷面积”上做文章。

  谢谢大家!

[2014-02-21 16:28:22]
[中海投资渭南有限公司副总经理孟兴华先生发表演讲]

  [孟兴华]大家下午好,还是一句话,首先感谢张国政这次大会主持,又给我们提供了良好沟通的平台。刚才张总给我的介绍,实际上我感觉他目的很明显,就是让大家记住我,我感谢你。

  今天我也没做什么准备,我讲的内容分三个部分:第一,跟今天大会主题有关的房地产投融资、偷面积的问题。第一我重点介绍中海集团投融资方面的政策和操作内容。第二,介绍我们中海华山城其中一些产品是如何赠送面积的,或者说偷面积,这个内容邀请我们同事赵亮先生给我们做补充。第三,跟大家做一些互动,提问回答。

  第一,我们中海大家从不同的渠道,不同的消息来源知道,尤其2013年中海地产的销售也是超过了1000亿,但是这个背后还有一些数据,中海地产销售额不是最大的,尤其是大家喜欢把中海跟万科做一些比较,这个比较我们销售额比万科少了很多,他们是1700多,我们是1200多,将近30%的差距,我们利润率中间也有一个差距。所以行内有很多人就研究中海如何做到利润老大。我今天介绍一下中海融资渠道一些操法的手法。房地产利润来源不外乎就是花少钱做更多事,利润越大越好。第一个就是资金成本,资本成本我们有很多比较好的来源,首先得益于我们中海集团旗下在香港上市的企业,得到了一些比较优惠的利润,市场融资利息也是相当低的。我们还有一些自己的财富公司、金融公司经营的一些产品,但这个我们比较少用,更多用的是市场上的。香港市场比较规范,作为一个房企真正需要资金的时候,除了向银行借钱,发股票也是我们的一种手段,但是发股票的周期相对比较长一些。

  另外,我们中海集团现在也走多元化的路线,我们也在国内的部分地区成立了自己的,通过银监会批准的自己资金公司,我们自己的资金公司自己都不怎么用,所以外面的公司想用我们的资金公司就有困难。我们本着谨慎理财的概念,我们中海很少采用土地等等抵押贷款,大家想做做不到的,我们都很少做。这是我讲的第一方面,我们资金成本的优势,使我们整个利润率相对比较高一些。第二,我们中海工程管理方面的优势。中海管理,我们的老东家原来是搞建设产业出身的,在1979年到香港以后,我们按香港的做法,主要是大包找小包,小包找更小的包。从这个过程历练中得到一个体系,我们中海就是采用这样一个。我们做自己的房地产公司,找总包就是找一个扩建的劳务,其他的专业分包就自己找,而且货比三家,所以我们的成本控制的非常到位,当然控制成本的同时,我们质量也不放松的,这个也因为我们源自建筑业有关系。第三,对营销成本的控制。中海目前来讲,像我们中海投资是1.5,这个1.5比兄弟公司中海地产还要高一点,中海地产是1.3。相对同业来讲,有的是4%,有的是8%,非常让我们羡慕。所以在这种情况下,我们的利润率会得到保障。整个房地产利润最大化的来源,不是说省几个钱,少花几个钱,最大来源是在于土地的获取的时候,在于规划的时候。有的老板说,你们辛辛苦苦省一点钱,还不如我好好拿一块地。所以中海地产,主要是对整个国家的运行周期分析比较清晰,等大家都没有资金拿地的时候,中海去拿地去了。的的确确作为一个房企来说,特别是房企的掌门人来说,拿地的时候该不该拿地,什么时候拿地。整个定位不好,整个项目都做砸了,这是一连贯的事情。从这几个环节来说,我们认为中海地产中海集团,目前的操作手法还是得到了市场的认可。2014年大家对中海有了很大的期待,去年8月上旬,中建股份做了一个决定,今年的销售可能会更好一些,我不能说绝对,但是应该比13年会好一些。

  接下来,我就不太多介绍,我把项目留给我们赵亮,让他给大家做一个介绍。

[2014-02-21 16:52:24]
[孟兴华先生与嘉宾互动提问]

  以下为提问环问环节:

  [现场提问]央企与民营企业在投融资方面,确实有很大的优势,刚才您刚过了,民营企业确实非常不容易,央企以绝对的优势,我们感觉一听央企,有种说不出来的感觉,我认真听了也记了。另外一个问题,13年包括现在,房产市场非常不好,如果中海顶层设计了一个有收益率的项目,但是市场遇到了困惑,或者面临着困惑,作为执行者有哪些方面的调整。第二个容积率这方面,讲偷面积,我理解送阳台送飘窗,作为业主觉得是好事情,我的理解它与容积率有关系。是不是送的时候,如果规划容积率超标了是不就不能送,如果中海牵扯到这个规避税费中海是怎么做的?

  [孟兴华]中海是在香港上市企业,民营也可以上市,上市了以后也有优势,这是没有矛盾的。假设我们中海一个项目刚开始的时候不错,最后甚至亏损怎么办,其实很好办,那已经被炒鱿鱼了,中海的管理很严格的。那我们中海怎么去做,那就是修修补补,未建产品修建一些产品定位,设计东西,分析一下为什么做不好的原因,我认为最大的问题,房地产一个项目最大的问题就是定位没定好,定位定好了,其他问题就不是太大。当然也有例外,香港国际金融风暴来的时候,那谁也卖不出来,所以在那个时候项目负责任也不会被追求责任。

  首先更正一下这个问题,偷面积跟容积率没关系,容积率是项目的时候给一个指标,严格来说,作为一个遵守法纪的开发商来说,偷面积不是容积率,法定容积率该是多少就是多少,但是很多民间可能会活动活动,找某个领导打打招呼,这个操作我们不做评论,所谓偷面积就是在法定容积率定的情况下,我为了增加销售买点,实际上偷面积,用官方的语言应该叫赠送面积,偷面积不是很标准化的一个称呼。做任何面积给人家,总是要成本,首先是做这个事情值不值得做,应该有两方面的因素,第一我做的这个,赠送面积的安排,是不是真正满足消费者的胃口,吸引人家来买楼。第二方面,我这个偷的,我这个偷的是不是能满足我的成本。这是一个操作手法,更多的应该是设计的范畴,刚才很多嘉宾提过,没有展开,其中一个环节就是,房地产按照国家的验收标准,制定一些条文,在不践踏法律的情况下采取一些手段,比如刚才说到飘窗的做法。法定超过2.2米的,做一个东西,就把它做到2.2米以下,类似这种做法。它做这个是有一定成本付出的,不管做假墙还是什么,都有成本投入。但是值不值得去做,那就是自己得去平衡。另外,还有一些阳台的赠送,还有地下室的赠送,刚才张总介绍了一个面积的来源,07年这个政策后,大家一下没法买了,最多买90的。所以我就借用刚才说的话,让你90变120,让你150变250。

[2014-02-21 17:35:40]
[西安申信银通投资担保有限公司董事长任峰先生发表演讲]

  现在登场的演讲嘉宾是西安申信银通投资担保有限公司董事长、印象富平实业集团董事长任峰先生。

  [任峰]前面几位领导关于今天的论坛讲了很多,我很受启发。工商联的张主席的讲话,我很受启发。看到中登集团有一本书里面有这样一句话:白云高山脚下踩,万里江山任我行,希望中登集团有辉煌的明天。

  我这几年归纳出来,人要成事首先要有吃苦精神,老天爷不会把成功随随便便送到懒人身边。第二个要有吃亏精神。第三个我希望在座的企业,在座的各位同仁,对任何事情都要吃透。第四个就是吃准,任何事情方向最重要,凡是吃不准,所有的都是白吃。再一个就是四信,我叫一个书法给我写了一个对联,吃苦、吃亏、吃透、吃准,另外就是信念、信任、信心、信誉。人做事比较有信念,毛主席为什么能打下江山,那就是因为有信念,咱们这些企业家,既然已经干了,要有高大的责任感,要有远大的理想,你才能为了你的理想去奋斗,所以你必须有信念。我看过中登一本书,看到了一些企业文化,看到了中登的发展历程。为什么人家比我发展的大,就是人家做的比我扎实。再一个就是信任,信任其实就是一种坦诚,当你用人的时候吃准文化,你用人你就得信任人。再一个就是信心,很多人做事为什么不成功?失败的人就是死在黎明前,坚持不下来,没有信心。咱这就是一个唐僧取经九九八十一难,我真正摆地摊了3年,富二代根本下不了苦。再一个就是信誉,做生意人,信誉就是命根子,没有信誉就不行。成功的人把事要做成,不是听了哪个人的一两句名言,它是一个系统工程。大家不要因为,咱们在座的企业每个人身上都有优点,不要每个人说的啥改变了你的方向,方向不能改变,方法及时调整。这是我这些年创业的一点体会。

  我和大家分享的第二个,就是用心烧开一壶水。因为我是做商业地产的,刚才张总说商业地产有风险,我不认同,可能大气候是那样的。我现在建材市场,我8年前开发我家居城的时候,虽然很小,但是我的第一个产品,那块当时没有路,都是开发出来了,我用了10个月,从招商到开业都做完,速战速决。我把所有的商铺召集来,我给它定位出来的产品适合它发展,再一个如何让它挣钱。虽然看到了这个问题,但是这个问题是可以解决的。所以说我现在开发的这个文化旅游地产,所以说我在销售上不太费事。习老诞辰100周年的时候,我以座谈会的形式邀请投资人参加,我不可能说我给你卖房,如果你说你卖房,人家不要你,那你就要付出很大的代价,我就不给你说,讲我的意念。第一个你有没有5年的从商经验,比如说我这个房子可以给你打8折。第二个你是不是十大品牌,你能不能把你的店面装成旗舰店,我再给你优惠。如果你是一个新手,我就把你作为备选,你就没有条件可谈,我这也不是什么培训基地,你也不用在这耽误青春时间,所以我的招商很顺利,虽然我的位置不是很好。我经常走跟别人不一样的道理,所有咨询商铺的不留电话,只给他发名片,你把你的理念给他讲清楚就行了,讲解到位了,咨询的就给你留电话了。凡是要我名片我也给,但是我很少给别人留名片,我不求迅速壮大。马云究竟走多远,还是一个谜。大家一定要在自己的行业,不断的强化,不要因为一看别人的行业赚钱,就别人的理念好,不要在这个事情上走向迷途。

  我给大家分享的第三个,就是圈子决定命运。社交场合一定要学会取舍,因为每个人的时间都是很宝贵的。打造一个什么样的圈子?志同道合,有共同理想,这么一个圈子,这么一个氛围,也不要随波逐流,看谁有什么社会背景没有。再一个圈子是怎么发展的,人脉关系是怎么发展的?我这么多年觉得,靠关系吃饭路都走不成。我通过一些实实在在的事,事实胜于雄辩,就不存在什么找关系。世界上500强企业,基本上大企业它都不是靠关系。最核心的就是,企业的品牌价值,企业的核心竞争力,你的团队,这才是你真正的企业的竞争力。所以咱要打造一个前方有战斗力,后方还有一个能守住地盘的团队。我的团队基本上就是老中青结合,年轻人50%,中年30%,老年20%。一个企业的发展,我把这个企业看作一个足球场,各干各的事,员工就是运动员,练好技能,中层是裁判,董事长就是裁判,教练不踢球,他是做什么样的战略。张国政给大家举办这个会,我认为很好,好的是什么?没有这个会,我见不到宋总,见不到张主席,见不到这些多年轻人。来这个会交流一下,再一个就是什么信息沟通一下。既然大家坐在一起了,我是以朋友的身份给大家交流咱这些年从商的经验,但是也走了很多的弯路,但是我自从创业以来,每一个事必须是砸锅卖铁、割肉卖血也要做到满意。人只有死了才是总结,我今年才40多岁,所以赢在未来,做每一件事,尤其是企业掌门人,你带着企业的责任跟革命,你去做就行了,符合大政策的需求,你去做就行了,你大胆的去做。我希望咱现在一个不要跨行业,再一个就是咱想办法提高产量,这就是大家希望把每一件事做强。一个企业一个企业的情况不一样,你既然选择了,行行都出状元。一个苹果怎样卖5块钱?一个普普通通的苹果,如果你把苹果拿到这,5块钱没有人吃,但是你比如说,咱举一个例子,成功在这上面刻一个字,你说有没有人吃?打造每一个产品,一定要在营销和策划上,一定在深度上下文章。我这几年招商的经验是什么?钱花的满天飞,招商就招不起来,我招商就是每一个行业的龙头朝这招,给你以入股的形式,采取各种办法。我希望咱这个团队,大家都是张总的朋友,我也是张总的朋友,这些年张总也一直当我是朋友,一直邀请。

  我今天就给大家分享这些,最后希望大家到主席家乡来看一下,支持富平的事业,我代表习主席谢谢你。

[2014-02-21 18:40:01]
[中国中登集团董事长兼总裁宋玉庆先生发表演讲]

  [宋玉庆]尊敬的各位同仁,女士们、先生们,大家新春好。

  春节刚过去,今天非常高兴来参加这次论坛。今天是春节过后我参加的第一次公共活动,来的目的想向大家学习。我们说心里话比不上一些国企老大,也比不上一些上市公司,因为历史的缘故,陕西的民营企业普遍都是个儿不大,到目前为止,民营的房地产企业还没有一家上市公司,国有的企业有。刚才我听到好几位的发言,挺受启发的,启发的来源很多,一个是孟总的讲话,他把中海怎么运作的方法实实在在告诉我,我和我们中登的方法一对照,不谋而合。中海在华山下面的项目策划的还是比较好的。

  刚才的任总用比较丰富简短的语言,说吃苦和信任,让我深受启发。所以感谢大家,今天我们在一起渡过了一个非常愉快的下午,我们也学到了很多知识。

  今天这个主题实际上是比较难的主题,前面的各位嘉宾基本上都讲了,对房地产项目的投融资,对没有上市的企业是比较难的一件事情,上市公司有一个比较独特的优势,它可以到市场上去拿融资,对于没有上市的房地产企业,它在融资过程中是比较难的。一般来说,对于一个房地产项目需要三块资金,第一块土地资金,就是你买地钱从那来。第二块建设资金,就是如何把这个房子和各种共建建设起来。第三块,既然我要开发,我要获得相应的利润,要承担相应的成本。这三块资金对于一个房地产企业,你自己必须具备多少钱才能干这个事,其实按照一般的惯例,房地产企业只需要筹备这个项目总投资的30%到35%的资金,也就是一个项目的总投资是5个亿的话,作为房地产企业真正具有1.5亿的资金就够了,其他的资金是需要通过融资的手段来解决。一般来说银行给你这个项目开发贷款,它必须要求你自有资金30%到40%。第二你这个项目预计销售的资金能达到30%左右。银行实际也只给你解决35%左右的资金。由于这两年的宏观调控政策,对房地产企业的调控,央行对各银行都有一个窗口指导,原则上,尤其是13年,没有给房地产企业贷款,都是卡的非常严的,这就给企业的运作造成非常大的困难。也就是这个35%,不能按传统的银行贷款拿到,这就房地产企业出了一个难题,我如何拿到这35%的资金,否则就很难运作。我刚才说前提你自己有35%的资金,如果你没有35%的资金,在现在的市场运作下,很难空手套白狼。35%刚好买一块地,买了银行就认可你,我们现在没有上市,只能通过其他渠道,一个是信托,但是信托成本是比较高,是银行贷款两倍。一般银行贷款利率是7%,委托是15%左右。第二个就是基金,现在基金也在做,它的利率16%。还有民间融资,这两年国家金融提出了改革,民间融资越来越趋于合法,很多企业在得不到信托、基金的情况下,民间融资也是可以的。民间融资是银行利率的4倍,也就是银行是7%,像小贷公司年利率是24%左右,如果超过了24%,虽然不说违法,但是一般是吃不消的,这就给房地产的资金带来了困惑。3月1号开始,温州的民间借贷管理办法要正式设施,以后就不存在高利贷罪,因为我们目前央行把银行贷款的利率上线放开,这一没有封顶就是民间高利贷的跨。第二个现在中国的民营银行正在兴起,如果民营企业得到更快的生长,迫使金融领域加大改革力度,否则现有大的国有银行会四面楚歌,甚至会有灭顶之灾,所以我们这些房地产企业,大家都在寄希望于金融的改革。实体经济,银行的天性是嫌贫爱富、嫌小爱大,这是银行的本性,要改变这个,一个是银行的门槛降低,统统的平等竞争,通过市场竞争出来的产物才是合理的产物。2013年金融改革走出了一大步,就把贷款利率的上线放开了,现在大家寄希望是存款利率也放开。

  [宋玉庆]中国的房地产经过近20年的发展,取得了辉煌的成就,不管你承认不承认,房地产企业,房地产仍然是中国国民经济的支柱产业,它不但增加的GDP,最关键是解决了中国的民生问题,不管你怎么调,我个人认为。如果从2002年我们国家不提出对房地产宏观调控,我们房价可能不会有这么高,如果没有调控,可能我们的市场会更规范。包括现在的限购,这些都是不科学的。真正最好的办法,就是逐步的放开,让市场去调节。我们解决的根本问题,就是解决老百姓的住房,老百姓的住房有各种各样的需求,而且这种需求是不断更新的,在这个时候你的企业的责任就是为消费者解决住房问题。老百姓的住房并不是说我们现在无止境的要去开发。中国的人口高峰到了17亿的时候,我们国家的人口自然会减少,会淘汰,为什么最近要放开生育政策,在将来10年左右时间,中国全面进入老龄社会。处于住的目的,人一次就买三次房,第一次毕业买小一点,到创业初步成功,你已经有了孩子,这个时候你想买一个更好的房子,到了老了,想法和年轻时不一样,回头想,我这一辈子买一个好房子,能够传给我们的后代。现在由于我们的宏观调控,迫使他们超前消费。那么西安的情况,西安我们号称800万人口,北京号称2000万人口,北京这么大一个城市,和西安相比,每年房子的实际销售量和西安不大。2012年北京市消费面积1300万平米,西安是也在1300万平米。那么由于西安的房地产市场,供求相对平衡,也就是我们目前西安人为什么很幸福,西安房价是北京房价的零头。那么很多人就问为什么西安的房价这么低,13年年底西安房价均价在7500左右。原因主要有三个:第一,供求关系。西安的各种住房建设量比较大,供求基本平衡。第二,西安处于内陆的地区,条件比我们好的人,一般不会在这买房子,西安全国各地买的人比较少,这还是一个供求关系,需求相对不足。第三,西安这个城市,周围的农村,普遍经济不发达,这就导致西安的房价不可能涨的很高,西安近5年内真正拿出来拍卖的土地是很少,主要供应的是城中村改造。西安已经拆的和准备拆的有300个城中村,40万平米拆了300个村子,我们可以开发1.2亿平方米,一年按1000万消耗,我们还可以消耗10年,所以供应量是比较充足的,这是西安房地产市场相对健康,让外地人羡慕的原因。

  那么对西安的房地产,总体我还是比较看好的,由于我们价格不高,在西北地区又是最大的城市,对开发企业来说,风险不是很大,你和北京的利润相比,西安企业的利润是比较大的,同样开发一平米房子,西安的利润是1500左右,在上海、在北京很可能是1万5千一平米,因为在建房的成本中我们的差异在哪?材料成本差不多,人工成本也差不多,差距在土地上和取费,现在我了解取费的差别也不是很大。那么土地,西安这个城市很怪,虽然房价不高,但土地价格不低,比如在北郊拆城中村,每亩地在800万左右,在南京那些城市他们的土地每亩地也就在1000万左右。西安由于房价不高,城市人口也不少,这个时候开发商在这个地上,最起码还有10年的发展期。

  至于偷面积这个问题,这个问题说起来实际很简单,是房地产商通过规划设计,巧妙利用国家的法规政策,把孔子钻了之后,得了这块利巧妙地送给消费者。那么它的操作很简单,因为国家在卖地的时候规定了容积率,因为容积率这个概念,这个法律杠杆,迫使开发企业在设计过程中,千方百计设计出一切,说你违规,但不犯法的东西,但实际这个不应该提倡的。比如说现在偷面积的几个大的方面,一说就明白。第一个地下车库,按照规定100平米的建筑面积要达到1:1这么一个车库,地下出库虽然不算容积率,但是再算费的时候,是一分不少的。到了地面把这个窗子跑出去,这样空间就大了,这个不算面积。第三个阳台,原来有封和不封。高度的情况,国家规定2.2米的概念,低于2.2米不算一层的,这个时候有些设计师就不超过2.2,这个阳台上面我设计一个空调格栅,那么这个阳台就不算半个面积。还有在修地下室的时候不超过2.2米。这就是偷面积,偷了面积之后,现在不让用了,进了一套房子里面,这套房子卖的90平方米,也就是你的卧室在小二楼上面,所谓楼内复式,这个现在不让做了,这样做实际上不是很好。

  我就简单把这些情况,因为我也不太懂,毕竟我们做实业的,不是做理论研究的。


 

[2014-02-21 18:43:46]
[中登集团董事长宋玉庆先生与现场嘉宾互动提问]

  以下为现场提问环节。

  2014年买房合适么?对年轻人创业有什么好的建议?

  [宋玉庆]如果你是买房需要住,宜早不宜晚,其实这就是刚性需求。对年轻人而言,建议买房要尽快买。创业的话,只要你不做房地产就可以了。

  [现场提问]我想问的就是,您是怎么看待房地产的新媒体营销,以及2014年中登这一块有什么新的政策?

  [宋玉庆]马云会把沃尔玛打败吗?我认为打不败这样的购物中心。就相当于现在家里有电视,有几十个频道,但为什么还到电影院去看电影,感觉不一样。现在这个网购多的很,花几千块钱买一套西装,折来折去,看着舒服吗,我去中大,漂亮的服务员,可以跟你介绍,可以试来试去。房地产营销也一样,主要还是现场体验销售。为什么很多房地产企业把售楼部修的非常漂亮,就有想买的欲望,这是非常重要的,这个东西不可能销售的。部分加一些新媒体宣传,不会通过网上去购买,但是通过宣传这也是要做的,只是一种宣传的渠道而已。

  [现场提问]西安三架马车,天地源、高科、紫薇,同时看到天朗、雅荷包括中登。我想问一下宋总我们中登的核心竞争力是什么?

  [宋玉庆]从去年开始,中登创业20年了,我是想把这段历程回顾一下,但是由于时间忙,没有时间写完,去年把公司员工发动起来,所以那里面主要的是我们骨干写的。为什么起名大海之边有座山,因为我是属老虎的,老虎的归属是大山。我待了三个地方,第一个是江苏南通,南通在长江边上有一座狼山(音),在江浙,特别是在上海人心目中是非常有名气的,80%的上海人都去过。狼山虽然不高,但是香火非常旺盛,狼山是南通人的一个精神象征,南通走出了很多了不起的人物,14岁离开家乡之后,我们到了银川,银川背后有一座贺兰山,大学毕业参加工作,在中石油工作了15、16年,就驻扎在贺兰山脚下,贺兰山在我心中又有很深的印象,这座山让我的去年时期在这渡过,印象非常难忘。我下海以后,第一站去了上海,但是我不太适应上海,西部大开发之后,我在上海赚了5千万块钱,5千万在上海就是小钱,那时候不懂金融,没有那种意识,西部大开发我说西部可能适应我们,从98年以后转移到西安,西安的南面是南山,我在这待了15年,精彩的地方在后面,山的含义是这个原因。我今天想下面还是要把这个写出来,作为人生的心理路程写出来。

  我这个企业,这20年时间我做了两件事,我觉得比较成功,一个就是以石油化工为主业,解决了我们中登集团的生存问题。从01年我们进入房地产行业,刚好赶上了房地产的黄金10年,这两个行业在中国经济里面是比较重要的行业。我们的核心竞争力,石油化工解决了我们中登人吃饭问题,房地产解决了我们的发展问题。在房地产领域,我坚持了一条原则,叫留3削7。我们的优质资产比较多,写字楼、购物中心,我的理念就是想办法在我退休的时候,能够有200万平米的商业地产。为什么这样做?因为我觉得商业地产持有有三个作用,第一个我把它租出去之后,它是一个长久的,租金之路,这个收入的比例和银行贷款的利率差不多,也就是多一点少一点,把这个物业在15年左右的时间收回来。

  第二,你持有的物业是升值的,尤其是黄金10年,尤其是黄金地产。第三个优点,它是个很好的融资抵押品,很多企业融不来资的原因是没有很好的抵押品。那么固定资产,是银行贷款最好的抵押品。我建议一般的房地产企业,你不要把你所有的产品都卖了,这就是中登的诀窍。

[2014-02-21 19:59:47]
[宋玉庆先生回答现场嘉宾的问题]

  [现场提问]中登的企业文化是什么?

  [宋玉庆]我认为企业文化是企业管理方法之一,不是企业锦上添花。企业文化70年代在日本流行,80年代90年代在美国流行,后来风靡全球。那么企业文化的核心是企业精神、企业形象、企业品牌、企业领导人的形象等等,它是一个系统的概念。那么中登集团的企业文化,我们也是经过慢慢的提炼,慢慢地在进步,我们的企业我们提出八个字,“尽心、敬业、求实、发展”。当时我把尽心这个概念提出来,尽心是双向的,领导对员工要尽心,员工对领导也要尽心。后面慢慢经过提炼,我们现在企业文化核心就四个字“敬天爱人”。

  那么何为天,天就是道,就是自然环境,就是父母,就是员工,一定要把这个敬好。你不敬天你不尊重环境规律,自然就会惩罚你,你不妙境父母,那违背天道,你不要敬员工,员工不会卖力。企业包括赚钱,但是企业不仅仅是赚钱,企业是一个法人,它要行使它的权利和义务,中国的民营企业,都提高了保护欢迎、爱护人民、重视民生,在我们国家还应该爱国,也应该爱党,把这些做好了,那么你的发展环境就好了,企业就会好了。企业管理好三个标准:第一,企业赚不钱赚钱,发不发展。第二,外部发展环境好不好,工商、税务是不是帮你。第三,企业内部员工是不是有凝聚力的,员工是不是齐心合力的。我觉得我们四个字“敬天爱人”应该是正确的,比原来提高了。

[2014-02-21 20:05:22]

合作站点

陕西省房地产研究会 陕西信用网 西安市房地产行业协会 陕西省房地产研究中介专业委员会 陕西省房地产研究会 陕西信用网 西安市房地产行业协会 陕西省房地产研究中介专业委员会

友情链接

免责声明:

本网站所刊载的“新房、二手房、资讯等所有信息、资料及图表”仅供参考使用,不声明或保证其内容之正确性或可靠性,且不保证该项目已取得商品房预售许可证或达到可以销售的标准,且不构成对任何楼盘的购买的邀约或意图。购房者依据本网站提供的信息、资料及图表进行房屋交易做造成的任何后果与本网站无关。本网站有权但无此义务,改善或更正资料及图表任何部分之错误或疏忽。以上信息仅供参考,所有信息以开发商提供为准!

在此提醒:证件不全的项目请谨慎选择。请点击:八百家为您提供的西安商品房预售证查询参考通道,或到相关政务平台查询及了解。